En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo para su uso y goce, a cambio de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al usuario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición que, generalmente, se pacta a su favor. La denominación “leasing” es una palabra en inglés, que viene del verbo “to lease” que significa “tomar o dar en arrendamiento”, pero que no recoge de manera suficiente la complejidad del contrato, al ser especial y diferente al simple arriendo; sin embargo, la legislación y doctrina mundial, incluida Colombia, lo ha nominado “leasing”.

¿CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING?

1° Es un contrato Bilateral; vale decir, hay obligaciones reciprocas entre las partes contratantes. Se entiende sinalagmático en el sentido de que las obligaciones generadas del mismo actúan las unas como causa de las otras.

2° Es un contrato Consensual; para su perfeccionamiento basta la voluntad de las partes, y no se requiere solemnidad alguna. No obstante lo anterior, para fines probatorios, la mayoría de los contratos se hacen constar por escrito y en el caso de leasing inmobiliario, no es extraño que, además, se eleve a escritura pública.

No obstante, el artículo 4 del Decreto 1787 del 3 de junio de 2004 señala que los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar deben celebrarse por escrito.

3° Es Oneroso; ambos contratantes persiguen con su celebración un beneficio económico, gravándose cada uno en beneficio del otro.

4° Es Conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de las partes. Las ventajas que esperan derivar las partes del contrato pueden ser determinadas desde el mismo momento de celebración del contrato.

5° Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes se van cumpliendo periódicamente durante la vigencia del contrato. Las obligaciones de las partes se cumplen a cada instante, periódico y continuamente.

6° Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que se celebra entre comerciantes y sobre bienes susceptibles de producir renta. Inclusive, si el locatario es una persona natural no comerciante, la compañía de leasing como arrendadora siempre es una sociedad comercial, lo que hace incuestionable el que el contrato se rija por las disposiciones de la ley mercantil.

7º Es principal; subsiste por sí solo sin necesidad de otro contrato.

¿CUANTAS CLASES DE LEASING HAY?

Existen diversas modalidades de Leasing, todos las cuales se enmarcan en dos tipos fundamentales que son el Leasing Financiero y el Leasing Operativo.

El Leasing Financiero es: un contrato en virtud del cual, una Compañía de Financiamiento Comercial, denominada LA LEASING, entrega a una persona natural o jurídica, denominada EL LOCATARIO, la tenencia de un activo que ha adquirido para el efecto y que éste último ha seleccionado para su uso y goce, a cambio del pago periódico de una suma de dinero (CANON) durante un plazo pactado y a cuyo vencimiento, el locatario tendrá derecho a adquirir el activo por el valor de la opción de adquisición.

El Leasing Operativo es: un contrato en virtud del cual, una persona natural o jurídica, denominada LA ARRENDADORA, entrega a otra, llamada LA ARRENDATARIA, la tenencia de un bien para su uso y goce, a cambio del pago de un canon o renta periódica.

¿CUALES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING OPERATIVO?

1° La entrega del bien.
2° El pago de un canon.
3° La aptitud del bien para producir renta.

¿EN QUE SE DIFERENCIA EL LEASING FINANCIERO DEL LEASING OPERATIVO?

La diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre existe una opción de adquisición, pactada desde el inicio del contrato a favor del locatario, mientras que en el operativo sólo se presenta esta opción excepcionalmente, y de existir, es por el valor comercial del bien (Opción de compra a precio comercial).

En el leasing financiero, la vocación del bien es pasar al patrimonio del locatario, al paso que en el operativo es permanecer en poder del arrendador.

La opción de adquisición en un leasing financiero puede estar determinada en valor en el contrato, o ser determinable siempre y cuando claramente se indique como llegar a su determinación y dicha determinación guarde relación con el valor del bien en el momento en que se inicie el contrato.

La potencial opción de compra en un leasing operativo, como se dijo, se realiza por el valor comercial del bien, entendido éste valor como aquel precio en el mercado de bienes de similares características al objeto del contrato, en un momento determinado y considerando el estado en que se encuentra.

¿ES EL LEASING UN CONTRATO ATÍPICO?

20 Capítulo I El Decreto 913 de 1.993, definió en su artículo segundo el leasing financiero con base en las costumbres y prácticas mercantiles vigentes para entonces, de la siguiente manera: “ Entiéndese por operación de arrendamiento financiero la entrega, a título de arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del período una opción de compra”.

Para una parte de la doctrina nacional de esta forma quedó tipificado en la legislación Colombiana el contrato de leasing financiero. Sin embargo, para otros, la normativa en la materia es bastante precaria, lo que hace concluir que ésta insuficiencia legal impide calificar como típico al contrato de leasing, toda vez que el legislador no ha reglamentado el contrato con la especificidad requerida, suficiente como para darle cuerpo de un contrato típico, sin que ello signifique que se desdibuje la naturaleza independiente y especial de éste contrato frente a otras figuras contractuales.

Fedeleasing acoge la posición de que el leasing es un contrato típico.

El leasing operativo lo equipara la norma con el arrendamiento y remite a sus disposiciones todo lo relativo a esta modalidad de leasing.

¿NATURALEZA JURIDICA DEL LEASING.

Tiene su propia naturaleza y no puede ser calificado o asimilado a otros tipos contractuales. Es un contrato de leasing.

¿PUEDEN APLICARSE ANALÓGICAMENTE AL LEASING FINANCIERO LAS NORMAS DE OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES?

Solamente se podrá acudir analógicamente a la normativa aplicable a otras figuras contractuales, cuando una situación no se encuentre regulada por la ley ni por el contrato de leasing o no exista costumbre mercantil sobre el particular.

¿CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA A PLAZO?

La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la explotación del bien, el de la venta a plazos lo constituye el traslado de la propiedad. En el leasing, la propiedad del activo está durante todo el contrato en cabeza de la compañía arrendadora, quien entrega al locatario la tenencia del bien y una opción para su adquisición al finalizar el mismo.

En la venta a plazo, la propiedad del bien está desde el inicio del contrato en cabeza del comprador, quien lo usa y disfruta con ánimo de señor y dueño aunque no haya pagado la totalidad del precio. En la venta a plazo la propiedad del bien se consolida plenamente y en forma automática cuando se paga la última cuota del precio de la venta, mientras que en el leasing sólo se consolida la propiedad en cabeza del locatario mediante el ejercicio de la opción de adquisición y una vez cumplidas todas las obligaciones dinerarias emanadas del contrato de leasing.

En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al vendedor por la condición resolutoria tácita emanada de la forma de pago, al paso que en el leasing, el traslado del dominio nunca estará sujeto a condición resolutoria emanada de la forma de pago, porque sólo se da cuando está cancelada la totalidad del precio y se ejerce la opción de adquisición.

¿CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA CONDICIONADA?

Al igual que en el caso anterior, la diferencia radica en el objeto del contrato. Mientras que en el leasing lo constituye la tenencia de un bien para su uso y goce, en la venta condicionada el objeto es traspasar la propiedad al comprador cumplida determinada condición.

¿CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN CONTRATO DE LEASING Y UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

Las diferencias señaladas anteriormente para distinguir el leasing financiero del operativo, son las mismas que lo distinguen del contrato de arrendamiento.

Entre el leasing operativo y el arrendamiento, la diferencia radica en que el bien objeto de este contrato debe ser susceptible de producir renta, exigencia que no se predica del bien objeto de un contrato de arrendamiento. Así mismo, en el leasing operativo deben cumplirse las características particulares de la operación.

Igualmente, hay que distinguir el leasing del denominado renting que es un contrato financiero por medio del cual el arrendador entrega un bien en alquiler al arrendatario, pero éste último no tiene la posibilidad de adquirirlo a la finalización del contrato, ni como ejercicio de una opción de adquisición como en el leasing financiero, ni en uso de una opción de compra a valor comercial como en el leasing operativo; en el renting normalmente se entregan servicios adicionales como el mantenimiento, operarios, posibilidad de reemplazos de los equipos, etc.

¿CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN LEASING Y UN CRÉDITO?

Mientras el leasing tiene como condición esencial la entrega de un activo de propiedad de la Compañía de leasing al locatario, para su uso y goce, en el crédito lo que se entrega al cliente es dinero, bien fungible, debiendo el beneficiario del crédito devolver dinero, junto con los intereses generados por la operación.

En el leasing se intermedian bienes, activos; en el crédito se intermedia dinero.

La existencia de un activo de propiedad de la leasing es de la esencia de la operación de arrendamiento; en el crédito no existen bienes de por medio, y si ellos se presentan son como garantía, respaldo de la operación crediticia, es decir subordinados a un contrato principal, como lo es el mutuo.

El pago periódico en el leasing es un canon, donde puede o no contener amortización del valor del activo que se entrega en leasing; entre tanto, en el crédito se pagan cuotas, o inclusive un solo pago al vencimiento del plazo del mutuo, junto con unos réditos del capital prestado, es decir pago de intereses.

En la operación de leasing no hay traslado de la propiedad del bien entregado en arrendamiento durante el plazo del contrato; en el crédito, el dinero que se entrega en préstamo es traslaticio del dominio, al ser bien fungible, y, el deudor se obliga a pagar en dinero, billetes o recursos estos diferentes a los entregados por la entidad financiera. En el leasing el bien entregado para uso y goce es el mismo durante todo el periodo del contrato.

Igualmente, no puede confundirse el leasing con un crédito garantizado, donde éste último es un contrato por el cual una parte entrega a la otra, una suma determinada de dinero generalmente de libre destinación, que esta se obliga a pagar, dando como garantía del pago su firma y/o la de un tercero (garantía personal), o la prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre un inmueble (garantía real), o cualquier otra garantía admisible; al paso que el leasing es un contrato en que no hay entrega de dinero, sino de activos, por cuyo uso se pacta el pago de un precio periódico. En algunos contratos de Leasing existen garantes de las obligaciones del locatario, obligaciones que no se limitan al pago del canon, sino que comprenden muchas otras, como son el cuidado del bien, el uso acorde con su naturaleza y la devolución en buen estado, si se llegare a presentarse.

EL CONTRATO DE LEASING NO PUEDE PREDICARSE COMO UN “LOTEO JURIDICO” DE UN NEGOCIO COMPLEJO.

Una pequeña parte de la doctrina nacional, para no aceptar la naturaleza jurídica independiente del contrato de leasing y querer englobarlo en las “tradicionales” formas contractuales, ha argumentado que el leasing es un negocio jurídico complejo que debe “desenglobarse” o “escindirse” en etapas, cada una de las cuales debe reputarse como un contrato independiente: mandato, compraventa, arrendamiento, crédito, etc.

Es claro que éste “esfuerzo mental” de evitar penetrar en la naturaleza jurídica especial del contrato de leasing, es además de “descabellado” falto de todo fundamento jurídico y de plano debe desecharse.

¿CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos partes, una Compañía de Financiamiento Comercial, propietaria del bien objeto del leasing, y un locatario, persona natural o jurídica que recibe la tenencia del mismo para su uso y goce. Adicionalmente, suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes necesarias en el mismo, el proveedor de los bienes objeto del leasing y los co-locatarios y garantes.

¿CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?

Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el propietario del equipo objeto del contrato no tiene que ser necesariamente una Compañía de Financiamiento Comercial.

¿PORQUE SE LLAMA LOCATARIO AL ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING?

Aunque en la legislación Colombiana se habla indistintamente de arrendatario y locatario, la costumbre mercantil ha utilizado el término locatario para señalar al usuario de los bienes en un contrato de leasing financiero, con el objeto de distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de arrendamiento.

¿PORQUE SE LLAMA “LA LEASING” AL ARRENDADOR DE UN CONTRATO DE LEASING?

Porque los únicos facultados por la Ley para celebrar contratos de leasing financiero en calidad de arrendadores son las Compañías de Leasing (Compañías de Financiamiento Comercial). Como se verá adelante, la Ley ha permitido que, además, los Bancos sean arrendadores en los contratos de “leasing habitacional”.

¿QUIENES ESTÁN FACULTADAS PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING FINANCIERO Y OPERATIVO?

Conforme a la legislación vigente, el leasing financiero, desde el punto de vista activo de la operación, sólo puede ser realizado por las compañías de financiamiento comercial. (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero / Decreto 663 de 1993).

Por otra parte, cualquier persona natural o jurídica, incluidas las Compañías de Financiamiento Comercial, pueden celebrar operaciones de leasing operativo en calidad de arrendadores.

En el caso del denominado “leasing habitacional” la Ley ha facultado a los establecimientos bancarios para realizar éste tipo de leasing, ordenando que estas operaciones se consideraran leasing operativo para efectos contables y tributarios.

Desde el punto de vista pasivo de la operación, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing financiero en calidad de locatario. Así mismo, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing operativo en calidad de arrendatario.

¿QUE ES EL LEASING INTERNACIONAL O CROSS BORDER LEASING?

Es un contrato en el cual la compañía de Leasing y el locatario se encuentran en países distintos y se rigen por sistemas legales diferentes.

Una de las características mas importantes del leasing internacional en la regulación colombiana, cuando se trata de una operación entre una compañía de leasing extranjera y un locatario domiciliado en Colombia, es que el bien objeto del contrato se importa bajo el régimen de importación temporal a largo plazo, si se cumplen los requisitos establecidos en la Ley para el efecto.

¿QUE ES EL LEASING DE IMPORTACIÓN?

Es un contrato sobre equipos que están fuera de Colombia y que por ende deben importarse. Por lo general, en este tipo de contratos, el locatario encarga a la compañía de leasing la negociación con el proveedor del exterior del bien que él expresamente ha escogido así como la importación del equipo. También existe una modalidad de leasing de importación en la cual se acuerda que el locatario negocie el bien con el proveedor y haga la respectiva importación, y la compañía de leasing financie todos los gastos en que incurra por tales conceptos.

Cualquiera sea la modalidad operativa del leasing de importación, el canon sólo se comienza a cancelar cuando el bien importado es recibido a satisfacción por el locatario, independientemente que esté operando.

En muchas ocasiones, cuando el proceso de importación del bien se dilata, sea porque bien deba construirse en el exterior ó por cualquier otro motivo, el futuro locatario cancela a la leasing los “intereses” sobre los anticipos que ha girado la leasing al proveedor del exterior; es legalmente posible que el pago de dichos “intereses por anticipos” se cancele en un solo contado previo a la formalización del contrato de leasing. Si tanto el locatario como la compañía de leasing importadora son nacionales, el leasing será de importación pero no será un leasing Internacional, carácter que adquirirá si la Compañía de Leasing es extranjera.

¿QUE SE ENTIENDE POR LEASING DE EXPORTACIÓN?

Es un contrato sobre equipos que deben exportarse. En este tipo de contrato, la compañía de leasing es Colombiana y el locatario, de cualquier nacionalidad, está en el extranjero, por lo cual, todo leasing de exportación es igualmente un leasing Internacional.

¿QUE ES UN LEASING SINDICADO?

Es aquél en que el activo objeto del contrato de leasing pertenece a dos o más compañías de leasing, nacionales o extranjeras.

De conformidad con la normativa vigente en Colombia, cuando una compañía colombiana quiera participar como copropietario con compañías extranjeras en una operación de leasing internacional, realizada con locatarios colombianos, su participación no podrá exceder del quince por ciento 15%, del costo del bien .

Cuando se trate de operaciones sindicadas entre compañías nacionales, el porcentaje de copropiedad sobre el bien dado en leasing que corresponda a cada una de ellas, será el que libremente acuerden. En estos casos, la legislación colombiana prevé que el contrato lo celebren conjuntamente todas las compañías copropietarias y denomina la operación como Leasing en Copropiedad.

¿QUE SE ENTIENDE POR SUBLEASING?

El subleasing es una modalidad de leasing mediante la cual, la compañía de leasing que celebra el contrato no es la propietaria del equipo objeto del mismo, sino que éste pertenece a otra compañía de leasing. La norma legal colombiana sólo autoriza el subarrendamiento o subleasing, respecto a bienes de sociedades extranjeras que se importen para dar en leasing a locatarios domiciliados o residentes en Colombia. En estos casos se requiere que la compañía de leasing extranjera autorice expresamente a la nacional, para entregar el bien en subarriendo.

¿QUE SIGNIFICA UN LEASE-BACK?

También se conoce como retroleasing ó sale and lease back, y es un contrato de Leasing en que el proveedor y el locatario son la misma persona. Esta figura es usada por empresas que desean liberar recursos para capital de trabajo, vendiendo a las compañías de leasing sus activos para tomarlos en leasing.

¿QUE SE ENTIENDE POR LEASING INMOBILIARIO?

Un contrato en el cual el bien objeto del leasing es un Inmueble.

¿QUE ES EL LEASING HABITACIONAL?

De acuerdo con la ley colombiana “se entiende por operación de leasing habitacional, el contrato de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada -lease establecimiento bancario ó compañía de financiamiento comercial- entrega a un locatario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor”.

¿QUE SE DENOMINA LEASING DE INFRAESTRUCTURA?

Entiéndese por tal, aquél que versa sobre bienes destinados a la ejecución de obras o proyectos de infraestructura.

Mediante ésta modalidad la leasing adquiere el equipo que el locatario requiere en el desarrollo de proyectos de infraestructura, y simultáneamente se lo entrega en arrendamiento con opción de adquisición, a plazos iguales o superiores a 12 años, ó al término del contrato de concesión respectivo, si existiere.

Este tipo de leasing se realiza en proyectos de infraestructura en los siguientes sectores: Transporte, energético, telecomunicaciones, agua potable y saneamiento básico.

¿QUE SE CONOCE COMO CONTRATO MAESTRO O “MASTER LEASE”?

La operación consistente en el establecimiento por parte de una compañía de leasing de un límite máximo para operaciones de leasing, por un monto y por un plazo determinado, donde la totalidad de los bienes adquiridos se incorporan en un solo contrato.

¿QUE SE CONOCE COMO VENDOR LEASING?

Los acuerdos entre compañías de leasing y proveedores de equipos que pueden comercializarse masivamente mediante el contrato de leasing, y en virtud de los cuales, el proveedor otorga a la compañía descuentos sobre el precio de los bienes, comisiones y en ocasiones, asume compromisos de mantenimiento y recompra, a cambio de lo cual la compañía de leasing se constituye en el mecanismo de financiación de la venta de dichos bienes. Estos convenios implican una colaboración mutua entre las partes y traen beneficios tanto para la compañía de leasing como para los proveedores, puesto que se amplía la fuerza de ventas de esos bienes y se fomenta la celebración de contratos de leasing.

¿QUE ES EL LEASING APALANCADO?

Es una operación en virtud de la cual los recursos que utiliza la compañía de leasing para adquirir bienes y entregarlos en leasing, provienen de uno o varios inversionistas, por lo cual la compañía se convierte en un administrador del contrato. Bajo esta modalidad también es posible que la compañía de leasing actúe como copropietaria del bien entregado en leasing, si aporta parte de los recursos con los cuales se adquiere el bien objeto del contrato. Esta modalidad de leasing aún no se ha desarrollada en Colombia ni se encuentra regulada.

¿ES POSIBLE REALIZAR UN LEASING CON ENTES TERRITORIALES?

Si. En esta modalidad, el locatario o arrendador, según se trate de un leasing financiero o de uno operativo, es un Municipio, Gobernación u otra Entidad Territorial o Empresa Pública. Esta figura ha sido muy usada en los Estados Unidos de Norteamérica para el desarrollo de programas municipales que comprenden para su ejecución, una gran variedad de equipos y de entidades. De conformidad con conceptos emitidos por el Ministerio de Hacienda, el leasing es una operación asimilada al crédito público.

¿QUE SE CONOCE COMO DRY Y QUE COMO WET LEASING?

Son términos utilizados en el leasing de aeronaves, donde se denomina DRY, el que tiene por objeto solamente la aeronave y WET, el que involucra dentro del canon, además del uso del equipo, la tripulación, el mantenimiento necesario para la operación y el valor de los seguros.

PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL LOCATARIO.

(1)Frente a la Compañía de Leasing:

a. Pagar el canon en los plazos convenidos.

b. Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de funcionamiento. La ley prohíbe expresamente a las compañías de leasing asumir directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero. Esta prohibición legal no existe para el caso de leasing operativo. La utilización del bien debe ceñirse a los términos convenidos en el contrato y a la naturaleza del bien; su explotación económica debe ser racional, como la desarrollaría un “buen empresario” respecto de sus bienes propios.

c. Permitir la inspección del bien, con el objeto de que la compañía de leasing pueda velar por la debida conservación y seguridad del bien de su propiedad; de ésta forma la sociedad arrendadora podrá cerciorarse del cumplimiento adecuado de la obligación de uso adecuado del bien por parte del locatario.

d. Dado que en el leasing financiero el locatario, además del uso y el goce del bien, tiene la vocación de adquirirlo, responde por su deterioro y contractualmente se compromete a repararlo en caso de que sea necesario. De ésta forma el locatario tiene la obligación de asumir todos los gastos de reparación, tanto necesarias para conservar el bien y mantener su buen funcionamiento, como las derivadas del uso normal del mismo.

e. Los locatarios responden por la destrucción, robo o pérdida del bien en leasing; así se debe establecer en los contratos. f. Restituir el bien a la compañía de Leasing si no ejerce la opción de adquisición o si no ha cumplido con las obligaciones a su cargo; debe recordarse que el locatario usa y goza el bien en virtud de un título precario de mera tenencia. Los gastos de desmonte del sitio de operación y de traslado hasta el lugar de destino y restitución, son de cargo del locatario.

g. Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato. Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing. h. Por ejercer la tenencia y guarda del bien en leasing, el locatario debe responder de los daños o perjuicios que cause el bien a terceros. i. Informar, al final del plazo pactado, si ejerce o no la opción de adquisición.

(2) Frente al Proveedor del bien:

a. Recibir el bien en la oportunidad definida, siempre y cuando el mismo se encuentre en las condiciones de operatividad requeridas y que cumpla con los requerimientos del caso.

b. Durante la vigencia de la ó de las garantías, notificar cualquier desperfecto, daño ó hecho cobijado por la garantía, dentro del plazo definido en la misma.

PRINCIPALES DERECHOS DEL LOCATARIO.

(1)Frente a la Compañía de Leasing:

a. Exigir la entrega del bien para su uso y goce, siempre y cuando el proveedor haya cumplido con sus obligaciones.

b. Exigir la transferencia de la propiedad del bien cuando ejerza la opción de adquisición pactada a su favor, una vez haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo y haya cancelado el valor de la opción.

(2)Frente al Proveedor del bien: De común acuerdo con la compañía de leasing, exigir el cumplimiento de las garantías del bien.

¿LA LEASING DEBE RESPONDER POR LOS VICIOS O DEFECTOS DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?

NO. Teniendo en cuenta que es el locatario quien especifica el equipo y escoge al proveedor de acuerdo con su criterio y experiencia, la compañía de leasing queda exonerada de garantías; en el contrato se consagran cláusulas de exoneración al arrendador de toda responsabilidad por los vicios o defectos que pueda tener el equipo, así como también de la derivada de su eventual evicción. Vale la pena anotar que en general las cláusulas de exoneración de responsabilidad por parte de la compañía de leasing, tienen como contraprestación la cesión de las garantías otorgadas por el proveedor y/o fabricante del bien, con el objeto de que de común acuerdo con la leasing el locatario pueda exigir las garantías cedidas.

¿LOS CONTRATOS DE LEASING DEBEN REGISTRARSE?

No hay obligación de registrar los contratos de leasing. No obstante lo anterior, cuando versen sobre bienes sujetos a registro (bienes inmuebles o vehículos), pueden registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o ante las Secretarías de Tránsito respectivamente. Dicho registro no tiene fines distintos de darle publicidad al contrato frente a terceros.

¿SE PUEDEN PACTAR CON LA COMPAÑÍA DE LEASING DIFERENTES MODALIDADES DE CANONES?

SI SE PUEDE, TANTO EN EL LEASING FINANCIERO COMO EN EL OPERATIVO.

En general las modalidades de cánones que operan en Colombia son:

(1)Canon fijo.- pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean anticipados o vencidos. Este canon puede modificarse por cambios en las condiciones del mercado, si así lo acuerdan las partes.

(2)Canon variable.- pagos que varían conforme a las condiciones del mercado o al acuerdo de las partes. La periodicidad de la variabilidad depende de lo que se haya pactado y generalmente están ligadas a una tasa de referencia como la DTF, la TCC, el IPC, tasa referencia DÓLAR ó EURO, la tasa de DEVALUACIÓN, etc.

(3)Canon creciente.- pagos que van aumentando en la medida en que se va ejecutando el contrato. (4)Canon decreciente.- pagos que van disminuyendo en la medida en que se va ejecutando el contrato.

¿AL INICIO DEL CONTRATO O DURANTE SU EJECUCIÓN PUEDEN EXIGIRSE Ó ACORDARSE CANCELACIONES TOTALES O PARCIALES EN UN CONTRATO DE LEASING?

Si, pero debe determinarse su destinación específica, sin apartarse de la naturaleza del contrato; puede acordarse que dichas sumas de dinero se traten como cánones extraordinarios o como un menor valor de los cánones por recaudar, sin que sea viable dejar al arbitrio de alguna de las partes su destinación; tampoco se podrá acordar que la suma así recibida sea considerada como un pago anticipado de la opción de adquisición.

¿EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O RETRASO EN LOS PAGOS DE LOS CÁNONES O DE OTRAS OBLIGACIONES A CARGO DEL LOCATARIO, ÉSTE QUE PAGAR “INTERESES DE MORA” U OTRO TIPO DE “SANCIONES ECONÓMICAS”? SI.

En el leasing financiero se debe pagar mora cuando se presente un atraso en el pago de los cánones ó en la atención de cualquier obligación de carácter dinerario, siempre y cuando se encuentren pactadas en el contrato. Las partes pueden acordar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones ó de cualquier otra obligación pactada. En el leasing operativo normalmente se aplican otro tipo de sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones, como por ejemplo multas; sin embargo frente a las obligaciones mercantiles dinerarias, se puede cobrar intereses moratorios como sanción por su incumplimiento.

EL LOCATARIO PUEDE CEDER EL CONTRATO O SUBARRENDAR EL BIEN EN LEASING?

Ceder el contrato: Sólo si media autorización expresa y escrita de la compañía, quien previo a su otorgamiento, deberá estudiar al futuro locatario para determinar su capacidad de cumplimiento. La compañía puede autorizar la cesión en forma pura y simple, cambiando de locatario, o con responsabilidad del cedente, quien en este caso será garante del nuevo locatario.

Ceder la Opción de Adquisición: El locatario de un contrato de leasing financiero puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha cesión no produce efectos, hasta tanto sea notificada a la compañía de leasing.

También es viable legalmente que el locatario señale a un tercero para adquirir el dominio del bien, una vez haya ejercido la opción de adquisición.

Aunque desde el punto de vista sustancial estas cesiones no requieren de aceptación por parte de la compañía de leasing, por tratarse de entidades sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria que deben cumplir con las normas sobre prevención de actividades delictivas, pueden negarse a aceptar cesiones bien contractualmente, o al momento en que se les notifique de las mismas.

Subarrendar el bien: Sólo cuando expresamente y por escrito la compañía de leasing lo autoriza, en cuyo caso, el locatario continúa respondiendo frente a la leasing por todas las obligaciones emanadas del contrato.

El locatario puede objetar que la compañía de leasing ceda el contrato?: Por tratarse de un contrato mercantil de ejecución sucesiva, es de la naturaleza del contrato de leasing que la Compañía de Financiamiento Comercial lo pueda ceder a otra de la misma especie, sin necesidad de aceptación del locatario.

¿QUIEN ES EL RESPONSABLE DE LAS REPARACIONES Y DE LOS DETERIOROS O PERDIDA DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?

El locatario es el responsable de reparar el bien, así como debe asumir los deterioros y la pérdida del mismo. Los repuestos que se incorporen al bien pertenecen al arrendador. Además, siempre se exige que las reparaciones o adiciones deben ser acorde con las prescritas por el fabricante (y/o proveedor) a efecto de prevenir alteraciones que pudieren llegar a afectar el adecuado funcionamiento del bien.

En consecuencia, en el leasing el riesgo de deterioro, pérdida ó destrucción del bien es transferido del propietario (y/o acreedor) al locatario.

¿QUIEN DEBE RESPONDER EN CASO DE QUE CON EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING SE CAUSEN DAÑOS O PERJUICIOS A TERCEROS AJENOS A LA RELACIÓN CONTRACTUAL?

El responsable de los daños o perjuicios de las cosas inanimadas es su guardián, o sea quien tiene sobre ellas el poder de mando, dirección y control. En consecuencia, aunque en los contratos de leasing la compañía es la propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponde al locatario y por consiguiente, es él quien debe responder por los perjuicios que cause el bien a terceros.

¿QUIEN DEBE ASEGURAR EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

Por ser los locatarios los responsables por el deterioro, pérdida, destrucción y robo del bien objeto de un contrato de leasing, así como por su mantenimiento y conservación, están obligados contractualmente a mantener asegurados contra todo riesgo y hasta su restitución, dicho bien. Así mismo, puede pactarse en el contrato la obligación de los locatarios de asegurarse hasta por una suma determinada, contra los daños y perjuicios que el funcionamiento o la utilización del bien pueda ocasionar a terceros.

Aunque los locatarios deben pagar las primas de los seguros y sus renovaciones, en el contrato se puede facultar a la compañía de leasing para que contrate y/o pague las primas de los seguros a nombre y por cuenta de los locatarios, quienes deberán cancelar estos pagos a la compañía.

A su turno, la Circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia Bancaria, faculta a las compañías de leasing para tomar un seguro por cuenta propia para proteger exclusivamente su interés y por lo tanto, en caso de presentarse un siniestro, el pago de la indemnización no libera al locatario de las obligaciones emanadas del contrato, en razón a que no participa ni de los derechos ni de las obligaciones del seguro.

Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.

¿SI EL LOCATARIO HA CUMPLIDO CON TODAS SUS OBLIGACIONES, QUE PUEDE HACER AL FINALIZAR EL TERMINO DEL CONTRATO DE LEASING?

En el leasing financiero el locatario tiene derecho a ejercer la opción de adquisición por el valor previamente pactado o a devolver el bien a la compañía de leasing. Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se le transfiera sólo a uno o a varios de ellos.

En el leasing operativo las partes pueden pactar una opción de compra o celebrar una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato, siempre que sea por su valor comercial.

En consecuencia: La opción de adquisición en el leasing financiero se pacta por un valor, conocido desde el inicio del contrato que, en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a título de leasing; al paso que de existir opción de compra en un contrato de leasing operativo, su valor debe ser el valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de ejercerse, el arrendatario adquiere a título de compraventa.

Si el bien en leasing es un inmueble qué problemas plantea la opción de adquisición frente a la lesión enorme?

Ninguno, puesto que hay lesión enorme cuando el vendedor en un contrato de compraventa recibe menos de la mitad del justo precio de la cosa que vende o cuando el precio que paga el comprador es inferior a la mitad de dicho justo precio. Dado que la adquisición en los contratos de leasing financiero la hace el locatario a título de leasing y no de compraventa, no habrá lugar a lesión enorme, cualquiera sea el valor del bien por el cual se adquiera.

Se puede prepagar el contrato?
Dadas las características legales del contrato de leasing financiero, el cumplimiento de obligaciones reciprocas debe darse durante el plazo acordado, de tal forma que el ejercicio de la opción debe realizarse al finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminación anticipada, en cuyo caso, deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación.

Vale la pena comentar que la propia Superintendencia Bancaria ha conceptuado que “en el contrato de leasing el plazo juega un papel fundamental pues su determinación consulta y obedece al interés de ambas partes de manera que, los derechos a él sometidos no son exigibles antes de su vencimiento. Así las cosas, ninguna de las partes puede ampliar o restringir unilateralmente el plazo fijado para la ejecución del contrato sin asumir las consecuencias que acarrea su incumplimiento”. (Superintendencia Bancaria, consulta, oficio 95042561-1 del 18-08-96).

¿EL CONTRATO DE LEASING SE PUEDE MODIFICAR UNILATERALMENTE?

No. Las partes deberán acogerse a los términos del contrato hasta tanto estos hayan sido modificados por el mismo medio en el que fueron pactados originalmente, de tal manera que, cualquier modificación a cualquiera de las cláusulas del contrato, no adquiere carácter de obligatorio para la otra parte hasta tanto ésta no la acepte expresamente.

¿CAUSALES DE TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING?.

Un contrato de leasing termina por:

a. Finalización del plazo acordado.
b. Mutuo acuerdo entre las partes.
c. Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su intención de darlo por terminado. Si el incumplido es el locatario, la compañía de leasing tendrá derecho a exigir la devolución del bien sin perjuicio de las demás obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato.
d. Las demás causales estipuladas en el contrato.

¿FISCAL Y CONTABLEMENTE QUE SE ENTIENDE POR LEASING FINANCIERO Y QUE POR LEASING OPERATIVO?

La Ley No 863 de 29 de diciembre de 2003 derogó el parágrafo 3 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario. Lo anterior significa que para efectos contables y tributarios todos los contratos de leasing financiero hoy pueden ser tratados como arrendamiento operativo, sin límite de cuantía con respecto al patrimonio de los usuarios.

Por su parte el Decreto 618 de 2004, reglamentó parcialmente el artículo 127- 1 del Estatuto Tributario, en el siguiente sentido:

LEASING OPERATIVO. Únicamente procede el leasing operativo para aquellos contratos de arrendamiento financiero o leasing de inmuebles, cuyo plazo sea igual o superior a 60 meses; de maquinaria, equipo, muebles y enseres, cuyo plazo sea igual o superior a 36 meses; de vehículos de uso productivo y de equipo de computación, cuyo plazo sea igual o superior a 24 meses.

Los cánones mensuales susceptibles de deducción fiscal, no podrán exceder el resultado de dividir el valor del contrato, por el número de meses de duración del mismo, ni el número de cánones pueden exceder de 12 en el respectivo período fiscal.

En el año de iniciación o terminación del contrato, los cánones mensuales susceptibles de deducción en el respectivo período fiscal, no podrán exceder el número de meses transcurridos entre la fecha de iniciación y el 31 de diciembre, o los transcurridos entre el 1° de enero y la fecha de terminación del contrato.

No podrán regirse por el numeral primero del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles en la parte que correspondan a terreno, cualquiera que sea su plazo.

Tampoco podrán regirse por el numeral primero mencionado, los contratos de “lease back”, cualquiera que sea el activo fijo objeto de arrendamiento y el plazo de los mismos.

Para efectos fiscales y contables, la Ley 223 de 1995 había dividido los contratos de leasing financiero (con opción de adquisición) en financieros y operativos. Esta diferenciación nada tenía que ver con la naturaleza jurídica de la operación, dado que siempre se estaba frente a un contrato de leasing financiero; se refería específicamente al patrimonio del locatario y el tipo de bien objeto del contrato. La ley fiscal daba a los contratos de leasing denominados por ella “financieros”, un tratamiento contable y fiscal similar al del contrato de crédito, al paso que a los contratos de leasing financiero denominados por ella “operativos”, les daba un tratamiento similar al del arrendamiento.

¿EXISTE ALGUN CASO ESPECIAL DE CONTRATOS DE LEASING FINANCIERO QUE PARA EFECTOS FISCALES PUEDA SER CONSIDERADO COMO LEASING OPERATIVO?

Si, aquellos vinculados a proyectos de infraestructura. Si se trata de bienes vinculados a proyectos de infraestructura, se consideran como contratos operativos para efectos contables y fiscales, los de leasing financiero que cumplan con las siguientes condiciones:

1.Que versen sobre bienes destinados a proyectos de infraestructura en los sectores energético, de telecomunicaciones, de transporte, de saneamiento básico o de agua potable.

2. Que la duración del contrato de leasing sea igual o superior a doce años. En caso de que los proyectos de infraestructura, en los sectores antes señalados, se desarrollen mediante contratos de concesión, los de leasing sobre bienes destinados a tales proyectos, se consideran operativos siempre que sean a doce años o al término del respectivo contrato de concesión.

Este régimen es aplicable a cualquier locatario y está vigente para contratos de leasing que se celebren hasta el año 2007.

¿CÓMO SE CONTABILIZA EN LA COMPAÑÍA DE LEASING UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

El leasing financiero considerado como tal para efectos fiscales y contables, se asimila a una operación de crédito tradicional. En consecuencia, la compañía contabiliza el bien entregado en leasing como un activo monetario, que no está sujeto a ajustes por inflación ni a depreciación, en la cuenta denominada “bienes dados en leasing”, por la sumatoria del valor presente de los cánones y la opción de adquisición.

Los cánones, por su parte, deberán dividirse, para efectos contables, entre amortización y costo financiero. La Compañía de Financiamiento Comercial contabiliza en el balance la amortización como un menor valor del activo dado en leasing y el costo financiero como un ingreso operacional.

Cuando el locatario ejerce la opción de adquisición, con su valor se cancela el saldo pendiente de amortizar del activo en la compañía. En caso que el locatario no ejerza la opción de adquisición, la compañía contabiliza su valor en la cuenta “bienes para colocar en contratos de leasing”.

¿CÓMO SE CONTABILIZA EN LA COMPAÑÍA DE LEASING UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?

El leasing operativo tiene el mismo tratamiento contable y fiscal del arrendamiento; en consecuencia, la compañía de leasing contabiliza los bienes entregados como activos no monetarios. Estos activos están sometidos a ajustes por inflación.

La totalidad del canon del leasing operativo lo registra la compañía de leasing como un ingreso operacional.

CÓMO SE DEPRECIAN LOS BIENES DADOS EN LEASING OPERATIVO?

Al ser considerados como activos no monetarios, su depreciación se hace durante la vida útil del bien, la cual varía dependiendo de su naturaleza. Para efectos de la depreciación, el artículo 134 del Estatuto Tributario permite manejar el sistema de línea recta, el de reducción de saldos o cualquier otro sistema de reconocido valor técnico.

¿CÓMO CONTABILIZA EL LOCATARIO UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO CONSIDERADO COMO TAL PARA EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIOS?

El bien se registra dentro de su balance como un activo no monetario que debe ser ajustado por inflación y depreciado, de conformidad con la naturaleza del bien. Simultáneamente debe contabilizar un pasivo por el mismo valor. El valor del activo y del pasivo debe ser igual al valor presente de los cánones y de la opción de adquisición pactada al iniciarse el contrato de leasing.

Los cánones serán divididos en amortización y costo financiero. La amortización constituirá un menor valor del pasivo registrado y la parte correspondiente al costo financiero será un gasto financiero deducible del impuesto de renta.

En el momento de ejercer la opción de adquisición, con su valor deberá cancelarse el pasivo registrado, para lo cual es permitido efectuar los ajustes que sean necesarios.

¿CÓMO CONTABILIZA EL LOCATARIO UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO QUE SE CONSIDERA COMO OPERATIVO PARA EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIOS?

El bien tomado en leasing no se registra dentro del balance de locatario. El locatario contabiliza la totalidad de los cánones como un gasto deducible del impuesto de renta. En caso de que el locatario ejerza la opción de adquisición, procederá a contabilizar el bien en sus Estados Financieros como un activo, por el valor de la opción. Al no registrarse el bien dentro del balance del locatario no se genera un aumento en el valor del activo, por lo que el leasing no incide en el valor a pagar por concepto de impuesto al patrimonio ni se generan ajustes por inflación.

¿CÓMO CONTABILIZA EL ARRENDATARIO UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?

El arrendatario contabiliza un contrato de leasing operativo como cualquier contrato de arrendamiento. El activo no se registra en su balance y el canon se registra en el Estado de Pérdidas y Ganancias como un gasto deducible del impuesto de renta. En el leasing operativo al no registrarse el bien dentro del balance del locatario no se genera un aumento en el valor del activo, por lo que el leasing no incide en el valor a pagar por concepto de impuesto al patrimonio ni se generan ajustes por inflación.

¿LOS CÁNONES DE LOS CONTRATOS DE LEASING FINANCIERO Y OPERATIVO CAUSAN IVA?

Los cánones en los contratos de leasing financiero, se encuentran exentos del pago de IVA.

En los contratos de leasing operativo que versen sobre bienes inmuebles, tampoco se genera el IVA. Si se trata de bienes muebles, los cánones están gravados con el IVA a la tarifa vigente, calculado conforme a lo establecido en el artículo 19 del Decreto 570 de 1984.

¿QUIÉN PAGA EL IVA SOBRE LOS BIENES ADQUIRIDOS PARA DAR EN LEASING FINANCIERO Y QUIEN LO PUEDE DESCONTAR?

El IVA liquidado en la adquisición o nacionalización de activos fijos objeto de un contrato de leasing financiero, puede ser cancelado por el locatario o por la compañía de leasing, aunque es el locatario quien, en últimas, asume el costo del mismo. Si el IVA es cancelado por la compañía de leasing, debe registrarlo como mayor valor del bien dado en leasing; si fue cancelado por el locatario total o parcialmente, la leasing debe registrar el valor total del bien como un activo dado en leasing, disminuido en la parte del impuesto sobre las ventas que haya sido cancelada por el locatario.

El IVA sólo puede ser descontado por el locatario del contrato, por expresa disposición legal.

¿QUIÉN PAGA EL IVA SOBRE LOS BIENES ADQUIRIDOS PARA DAR EN LEASING OPERATIVO Y QUIEN LO PUEDE DESCONTAR?

El IVA pagado en la adquisición o nacionalización de activos fijos para entregar en leasing operativo, debe ser cancelado por las compañías de leasing, aunque se puede pactar lo contrario. El Estatuto Tributario faculta al comprador para descontarlo, en el año en que se realice la respectiva adquisición o nacionalización.

Por consiguiente, la compañía de leasing puede descontar el IVA pagado por la adquisición de activos que entrega en leasing operativo del impuesto de renta y complementarios en el año en que se realice la respectiva adquisición o nacionalización. Este descuento opera para los activos fijos productores de renta y para equipos de cómputo. Para vehículos automotores y sus partes, solo habrá lugar al descuento si son adquiridos o nacionalizados por personas jurídicas cuya actividad exclusiva sea darlos en alquiler. Si el bien objeto del IVA descontado es enajenado antes de haber transcurrido su vida útil, debe devolverse proporcionalmente lo que se descontó.

¿QUE TRATAMIENTO FISCAL TIENE EL IVA DE IMPORTACIONES DE MAQUINARIA INDUSTRIAL NO PRODUCIDA EN EL PAIS?

De conformidad con lo previsto en la Ley 863 de 2003, existe una excepción en el pago del IVA para las importaciones de maquinaria industrial que no se produzcan en el país, para la transformación de materias primas por parte de usuarios altamente exportadores y empresas sometidas a la Ley 550 de 1999; dicha norma, acepta que la excepción se aplique también cuando los bienes importados se adquieran a través de contratos de leasing.

¿EXISTE ALGUNA DEDUCCIÓN FISCAL ESPECIAL PARA ACTIVOS FIJOS REALES PRODUCTIVOS QUE SE ADQUIERAN A TRAVÉS DEL SISTEMA LEASING?

Si. El artículo 158 ­ 3 del Estatuto Tributario establece que se puede deducir el 30% del valor de las inversiones en activos fijos reales productivos adquiridos durante los años 2004 a 2007 bajo la modalidad de leasing financiero “con opción irrevocable” de adquisición; ésta norma es aplicable a partir del 1º de enero de 2004.

¿PARA EFECTOS FISCALES QUÉ SE DEBE ENTENDER COMO ACTIVO REAL PRODUCTIVO?

De acuerdo con lo previsto en el Decreto 1014 de 2004, para efectos de la deducción especial del 30%, se entiende como activos fijos reales productivos, los bienes que se adquieren para formar parte del patrimonio, participan de manera directa y permanente en la actividad productora de renta del contribuyente y se deprecian fiscalmente.

¿QUE TRATAMIENTO FISCAL TIENE EL IVA PAGADO RESPECTO DE LAS INVERSIONES EN ACTIVOS FIJOS REALES PRODUCTIVOS?

El Decreto 1014 de 2004, en su artículo 2º, establece que el contribuyente que solicite la deducción del impuesto sobre las ventas pagado en la adquisición de activos fijos reales productivos podrá optar por descontarlo en el impuesto sobre las ventas, realizar descuento tributario del impuesto sobre la renta, o tomarlo como parte del costo de adquisición del activo, según el caso.

El IVA pagado en la adquisición o importación de maquinaria se tratara en la forma prevista en los artículos 258-2 y 485-2 del Estatuto Tributario, y no hace parte del valor del respectivo bien para efectos de la deducción especial del 30%.

Cuando se trate de la adquisición o importación de otros activos fijos reales productivos diferentes a los señalados en la normativa, el valor base para establecer la deducción del 30% será el costo de adquisición más el impuesto sobre las ventas pagado.

¿LOS CONTRATOS DE LEASING ESTÁN GRAVADOS CON IMPUESTO DE TIMBRE? QUIÉN LO DEBE PAGAR?

Cuando la sumatoria de los cánones pactados durante el plazo de un contrato de leasing exceda de $ 60.142.000 para el año 2005 (cifra que se ajusta anualmente por IPC), el contrato estará sujeto al pago del impuesto de timbre a la tasa del uno punto cinco por ciento (1,5%). El monto sobre el cual se aplica este porcentaje no incluye el valor residual por el cual se puede ejercer la opción de adquisición, sino, como ya se indico, la sumatoria de los cánones.

En caso de que el valor del contrato no sea cuantificable por haberse pactado un canon determinable en la fecha de cada pago, el impuesto de timbre se liquidará a la tarifa del uno punto cinco por ciento (1,5%) sobre cada canon pagado.

Se debe tener en cuenta que la base para determinar el impuesto de timbre no incluye el IVA. Cada vez que se efectúe un ajuste al canon de arrendamiento, se debe hacer el ajuste correspondiente sobre la cuantía del impuesto. El impuesto de timbre que se genere con la celebración de contratos de leasing y los ajustes a que haya lugar, debe ser cancelado por los locatarios o arrendatarios, salvo que las partes acuerden algo diferente.

¿EN LOS CONTRATOS DE LEASING INMOBILIARIO, CUÁL ES LA BASE PARA DETERMINAR LOS DERECHOS NOTARIALES Y DE REGISTRO?

Según lo establecido por la Resolución 6810 del 27 de diciembre de 2004 de la Superintendencia de Notariado y Registro, los derechos notariales para elevar a escritura pública un contrato de leasing inmobiliario se liquidan sobre la suma total de los cánones estipulados en el mismo.

En el caso de que el locatario ejerza la opción de adquisición, los derechos notariales se liquidan sobre el valor por el cual se está adquiriendo el bien a título de leasing.

Los derechos de registro de los contratos de leasing generalmente se liquidan tomando como base el total de los cánones pactados. En cuanto a los derechos por el registro de la transferencia del dominio al locatario cuando este ejerce opción de adquisición, se liquidan tomando como base el valor de dicha opción, independientemente de que el contrato de leasing conste o no en escritura pública, y se haya o no registrado.

¿EL CONTRATO DE LEASING PRESTA MÉRITO EJECUTIVO?

Si, porque en él constan obligaciones claras, expresas y exigibles del locatario que de no cumplirse constituyen plena prueba contra él.

¿QUE PROCESO SE DEBE INICIAR EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL LOCATARIO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES?

El cumplimiento del pago de los cánones adeudados en un contrato de leasing, puede exigirse utilizando el Proceso de Ejecución contemplado en el artículo 488 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

¿QUE PROCESO DEBE INICIAR UNA COMPAÑÍA DE LEASING PARA RECUPERAR UN BIEN DADO EN LEASING A UN LOCATARIO INCUMPLIDO?

Para recuperar un bien mueble o inmueble entregado en leasing, la compañía debe iniciar un Proceso Abreviado de Restitución de Tenencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil. Vale la pena anotar que por iniciar un proceso de esta índole, no se está extinguiendo la obligación del locatario de cancelar la cartera vencida.

¿A QUIEN SE DEBE DEMANDAR EN UN PROCESO EJECUTIVO, SI HAY VARIOS LOCATARIOS Y/O GARANTES?

En caso de que haya varios locatarios, la demanda ejecutiva debe ser dirigida a todos ellos o a los que escoja la compañía por existir la solidaridad. En caso de que en el contrato haya garantes de las obligaciones, para involucrarlos dentro del proceso puede utilizarse la figura del llamamiento en garantía.

¿LOS BIENES EN LEASING PUEDEN SER OBJETO DE MEDIDAS CAUTELARES POR OTROS ACREEDORES DEL LOCATARIO?

No, dado que tales bienes son de propiedad de la compañía de leasing y el locatario tiene la mera tenencia de los mismos. Por lo anterior, es importante que los contratos de leasing estén siempre en el lugar de los equipos, para evitar equivocaciones de los funcionarios judiciales en el momento de una diligencia de embargo o secuestro.

¿SI AL BIEN OBJETO DEL CONTRATO SE LE PRACTICA UNA MEDIDA CAUTELAR, QUE DEBE HACER EL LOCATARIO? QUE DEBE HACER LA LEASING?

En caso de que por cualquier circunstancia, se practique una medida cautelar sobre un bien objeto de un contrato de leasing, los locatarios deben presentar una oposición durante la diligencia o inmediatamente después ante la autoridad correspondiente, si no se hallaren presentes en el momento de la diligencia, argumentando que sólo tienen la tenencia del bien, que su propietario es la compañía de leasing y presentando como prueba el contrato respectivo.

Así mismo, los locatarios deben informar inmediatamente a la compañía de leasing para que si fuere el caso, se haga parte dentro del incidente o actuación correspondiente y pueda demostrar que tiene la calidad de propietario.

En el evento de que el locatario no cumpla con su obligación de demostrar que el bien en leasing no es de su propiedad ó que el funcionario judicial por cualquier motivo no acepte las argumentaciones para el no secuestro, la Compañía de Leasing deberá acudir al despacho donde se realizó el secuestro y solicitar el inmediato levantamiento de la medida, demostrando que el bien secuestrado es de su exclusiva propiedad y que el locatario lo tenia en calidad de leasing, en mera tenencia.

¿ES POSIBLE QUE EN UN PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA SE ADOPTEN MEDIDAS CAUTELARES RESPECTO A LOS BIENES OBJETO DE LA RESTITUCIÓN?

De conformidad con las normas procesales procede el secuestro sin embargo previo del bien por parte de la compañía de leasing como medida para evitar la perdida del bien. No obstante, no es procedente en un proceso de restitución de tenencia que el locatario de un contrato de leasing, solicite al juez el embargo y secuestro del bien objeto de dicho contrato, en razón que su propietario es la compañía de leasing, que justamente es quien demanda su restitución .

¿LA SENTENCIA DE RESTITUCIÓN ES DECLARATIVA O CONSTITUTIVA FRENTE A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE LEASING?

La sentencia de restitución de un bien objeto de un contrato de leasing es declarativa de la terminación del contrato y por lo tanto, las sanciones que puedan presentarse por mora de los locatarios deben aplicarse desde que dicha mora se presentó.

¿QUE MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR EL PERJUDICADO POR UN BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING Y A QUIEN DEBE DEMANDAR?

El perjudicado por el funcionamiento o utilización de un bien dado en leasing, debe iniciar un proceso ordinario en el cual se demande al locatario para que le responda por los perjuicios causados, en virtud de que es dicho locatario quien tiene la calidad de guardián de la cosa. Si el perjudicado demanda a la compañía de leasing como propietaria del bien, el proceso se dilata innecesariamente mientras la compañía de leasing demuestra que contractualmente cedió la tenencia y la guarda del bien.

¿QUE MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR LA COMPAÑÍA DE LEASING CUANDO EL LOCATARIO O ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO U OPERATIVO SE APROPIA DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO O LO USA EN FORMA INDEBIDA?

La compañía de leasing puede entablar una denuncia penal contra el locatario que se apropie o use indebidamente el bien objeto del contrato, con fundamento en el delito de abuso de confianza consagrado en el artículo 249 del Código Penal.

¿QUE PASA SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING QUE SE ENCUENTRA AL DÍA EN EL PAGO DE SUS OBLIGACIONES ES ADMITIDO A LEY 550 O CONCORDATO?

Cuando el locatario de un contrato de leasing que se encuentra al día en el pago de sus obligaciones con la compañía de leasing entra en ley 550 o concordato, el contrato se sigue ejecutando normalmente, debido a que la entrada en rehabilitación empresarial (comúnmente llamada reestructuración empresarial) y el concordato no son causales para dar por terminado el contrato de leasing.

¿QUE PASA CON LO CÁNONES EN MORA SI EL LOCATARIO ENTRA EN LEY 550 O EN CONCORDATO?

En este caso, los cánones incumplidos se consideran créditos sujetos a negociación dentro de la ley 550 y el concordato y para ser satisfechos, la leasing debe hacerse parte dentro del trámite y seguirán la suerte de la negociación.

¿QUE PASA CON LOS CÁNONES QUE SE CAUSAN DESPUÉS DE LA ENTRADA DEL LOCATARIO EN LEY 550 O CONCORDATO?

Los cánones que se causen después de entrar en ley 550 o concordato son considerados como gastos de administración y deben ser cancelados oportunamente por el locatario, no encontrándose sujetos a la suerte de la negociación del acuerdo.

¿SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING ESTA INCUMPLIENDO CUALQUIERA DE LAS OBLIGACIONES DEL MISMO CUANDO ENTRE EN LEY 550 O CONCORDATO, QUE PASA CON EL BIEN OBJETO DEL CONTRATO?

Es procedente una demanda de restitución por parte de la leasing, independientemente de si la causa de incumplimiento que se invoca para iniciar el proceso, es el uso indebido del bien, la falta de mantenimiento, el subarriendo, etc. 79.- QUE PASA CON EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA DE UN BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING QUE ESTA EN CURSO AL MOMENTO DE LA ENTRADA A LEY 550 O CONCORDATO? Si un proceso de restitución de tenencia de bien mueble o inmueble está en curso al momento de la entrada a ley 550 o concordato, no se ve afectado por el trámite de reestructuración o concordato.

¿QUE SUCEDE SI EL LOCATARIO INCUMPLE CON EL PAGO DE CANONES GENERADOS CON POSTERIORIDAD DE LA ENTRADA A LEY 550 O CONCORDATO, CRÉDITOS ÉSTOS CONSIDERADOS COMO GASTOS DE ADMINISTRACIÓN? CRÉDITOS ÉSTOS CONSIDERADOS COMO GASTOS DE ADMINISTRACIÓN?

La compañía de leasing puede dar por terminado el contrato y solicitarle al locatario la devolución del bien o iniciar un proceso de restitución de tenencia para el efecto, sin consideración al trámite de ley 550 o concordato. Igualmente, puede acudir a la justicia ordinaria a fin de hacer efectivos los cánones causados con posterioridad a la entrada de ley 550 o concordato, incumplidos. También puede convocarse a los acreedores para que se decrete la liquidación de la sociedad ante el incumplimiento en el pago de las obligaciones pos-acuerdo.

¿EL LOCATARIO QUE SE ENCUENTRE EN LEY 550 O CONCORDATO PUEDE EJERCER LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

El locatario que se encuentre en Ley 550 o concordato puede ejercer la opción de adquisición de un contrato de leasing a la terminación del plazo señalado siempre que haya cumplido con la totalidad de sus obligaciones, es decir, tanto las previas a la entrada a Ley 550 o las concordatarias como las posteriores, y desde luego, que haya manifestado dentro del plazo convenido, su voluntad de adquirir el bien por el valor de la opción pactado y cancele dicho valor.con la totalidad de sus obligaciones, es decir, tanto las previas a la entrada a Ley 550 como las posteriores, y desde luego, que haya manifestado dentro del plazo convenido, su voluntad de adquirir el bien por el valor de la opción pactado y cancele dicho valor.

¿EXISTE ALGUNA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING HABITACIONAL Y EL LEASING FINANCIERO EN GENERAL EN MATERIA DE PROPIEDAD DEL BIEN DURANTE EL PLAZO DEL CONTRATO?

NO. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad arrendadora durante el término del contrato, derecho de dominio que conservará hasta tanto el locatario ejerza la opción de adquisición y pague su valor.

¿CUALES SON LAS REGLAS APLICABLES AL LEASING HABITACIONAL?

De acuerdo con lo previsto en la ley, en los contratos de leasing habitacional se deben incluir las siguientes reglas:

(1) Los contratos deberán contemplar una opción de adquisición a favor del locatario;

(2) Las condiciones financieras serán pactadas por las partes, teniendo claro que en el leasing habitacional destinado a vivienda familiar existen limitantes a las condiciones financieras conforme a lo establecido en la ley 546 de 1999.

(3) El locatario podrá ceder el contrato de leasing habitacional, mediante autorización expresa y escrita de la entidad arrendadora;

(4) La entidad arrendadora podrá ceder el contrato de leasing habitacional a otra entidad facultada para la realización de este tipo de operación, sin necesidad de aceptación del locatario. En este caso, se deberá informar por escrito al locatario el nombre de la entidad a la cual se ha cedido el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se hizo efectiva;

(5) El locatario puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha cesión no produce efectos, hasta tanto sea aceptada por la entidad arrendadora;

(6) La entidad arrendadora podrá exigir al locatario las garantías que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato;

(7) Los contratos de leasing habitacional podrán pactarse en moneda legal o en unidades de valor real o UVR;

(8) Los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar deberán celebrarse por escrito conforme lo establece el Decreto 1787 de 2004, sino se destina a vivienda familiar no se requiere dicha formalidad.

(9) El bien inmueble objeto de leasing habitacional deberá entregarse libre de gravámenes por concepto impuestos, servicios públicos y administración;

(10) Las partes pueden acordar la terminación anticipada del contrato, en cuyo caso deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación, salvo en la modalidad de leasing habitacional destinado a vivienda donde la terminación anticipada no puede sancionarse por parte de la entidad autorizada.

(11) Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura pública. Sólo será necesaria la escritura pública cuando se efectúe la transferencia del dominio del inmueble a título de leasing habitacional, una vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor.

(12) El contrato de leasing habitacional debe contar como mínimo con los seguros contra incendio y terremoto por el valor del inmueble, y opcionalmente el seguro de vida.

(13) Las entidades autorizadas deberán suministrar anualmente, durante el primer mes de cada año calendario, una información de la operación que contenga como mínimo: a) Una proyección de los cánones a pagar en el año que comienza y b) discriminación de los montos en que se imputaron los pagos en el año inmediatamente anterior.

¿QUE MODALIDADES DE LEASING HABITACIONAL EXISTEN?

El Decreto 1787 de 2004 autoriza dos modalidades de leasing habitacional: aquel realizado sobre una vivienda familiar para que el locatario la destine exclusivamente a su uso habitacional y goce de su núcleo familiar, y aquel destinado a la adquisición de una vivienda no familiar.

¿PARA EL LEASING HABITACIONAL DESTINADO A VIVIENDA FAMILIAR EXISTEN REGLAS ESPECIALES EN MATERIA DE COSTOS FINANCIEROS MAXIMOS?

SI, para la modalidad de leasing habitacional realizado sobre una vivienda familiar, conforme a lo establecido en el artículo 2 del decreto 1787 de junio 3 de 2004, a las operaciones de leasing habitacional destinado a vivienda familiar le serán aplicables las reglas previstas en los numerales 2, 3, 6, 7, 8, 10 y parágrafo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999. Conforme a lo anterior la Junta Directiva del Banco de la República, mediante Resolución Externa No 3 del 18 de junio de 2004, consideró que a ésta modalidad de leasing deben aplicarse los límites de intereses remuneratorios que señale la Junta Directiva del Banco de la República, conforme a los parámetros fijados por la Corte Constitucional en la sentencia C-955 de 2000.

En consecuencia, las tasas máximas de interés remuneratorio de los créditos destinados a la financiación de vivienda y de los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social previstos en la resolución externa 9 de 2003, serán aplicables a los contratos y operaciones de leasing habitacional destinados a la adquisición de vivienda familiar.

¿EXISTEN REGLAS ESPECIALES PARA EL LEASING HABITACIONAL SOBRE UNA VIVIENDA FAMILIAR?

SI, además de cumplir con las reglas que se mencionan en la pregunta 84 anterior, las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar deben cumplir con las siguientes reglas:

(1) El locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la adquisición de vivienda familiar;

(2) Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios aplicables a los créditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999 y así deberá expresarse en el contrato;

(3) El valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien, en pesos o en unidades de valor real UVR, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional. Este límite no operará cuando se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de normalización de créditos de vivienda.

(4) Los contratos de leasing habitacional deberán celebrarse por escrito.

(5) El contrato podrá prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna.

(6) En el evento de realizarse el pago de un canon extraordinario, el locatario determina la forma como debe reflejarse dicho pago.

(7) De forma expresa se regula la devolución de algunas sumas de dinero canceladas por el locatario, en el evento que éste decida no ejercer la opción de adquisición, en caso de incumplimiento por parte de éste o por terminación anticipada por mutuo acuerdo.

¿EN EL EVENTO DE QUE EN UN CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL DESTINADO A VIVIENDA FAMILIAR SE HAGAN PAGOS DISTINTGOS A LOS CANONES ORDINARIOS COMO SE DEBEN FREFLEJAR DICHOS PAGOS EN EL CONTRATO?

Dichos pagos se deberán imputar al contrato de la siguiente forma, a elección del locatario:

(1) Un menor valor de los cánones;
(2) Una reducción del plazo del contrato;
(3) Un menor valor de la opción de adquisición. Dichos pagos extraordinarios se podrán realizar al inicio del contrato o en cualquier momento durante la ejecución del mismo.

¿EN LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL SE PUEDE ESTIPULAR EL EJERCICIO ANTICIPADO DE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?

SI, las partes pueden acordar el ejercicio de la opción de adquisición anticipadamente, en cuyo caso deberán definir en el texto del contrato y de común acuerdo, las condiciones a que estará sujeto dicho ejercicio, salvo en la modalidad de leasing habitacional destinado a vivienda familiar donde el ejercicio anticipado de la opción de adquisición no puede ser sancionado.

¿ EN MATERIA DE SEGUROS QUÉ SE APLICA EN LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL?

El contrato de leasing habitacional tendrá como mínimo los siguientes seguros: (1) Seguro contra incendio y terremoto que ampare el bien inmueble. (2) Opcionalmente, el locatario podrá tomar un seguro de vida en los términos que se acuerde con la entidad arrendadora, quien deberá informar suficientemente al locatario, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional, el alcance de la cobertura y las consecuencias en el evento de no tomar el amparo. El locatario podrá tomar los seguros a que haya lugar directamente con las compañías de seguros legalmente establecidas en Colombia de su elección.

¿CUALES SON LOS EFECTOS TRIBUTARIOS DEL LEASING HABITACIONAL?

De acuerdo con lo previsto en el Decreto 779 de 2003, en aplicación de lo establecido en el literal n) del numeral 1º del artículo 7º del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, el leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado a vivienda será considerado para efectos tributarios como un leasing operativo para el locatario. En consecuencia, el locatario podrá deducir en su declaración de renta la parte correspondiente al costo financiero que haya pagado durante el respectivo año, hasta el monto anual máximo consagrado en el Artículo 119 del Estatuto Tributario.

Igualmente, los asalariados que hayan obtenido ingresos en el año inmediatamente anterior, provenientes de la relación laboral o legal y reglamentaria en el monto señalado en el inciso tercero del Artículo 387 del Estatuto Tributario, podrán optar por disminuir la base mensual de retención en la fuente, con el valor efectivamente pagado por el trabajador en el año inmediatamente anterior, por concepto de costo financiero en virtud de un contrato de leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado a su vivienda. En ningún caso se podrán solicitar en forma concurrente los beneficios fiscales previstos para los pagos efectuados por intereses y/o corrección monetaria en virtud de préstamos para adquisición de vivienda del trabajador y los pagos efectuados por corrección monetaria o costo financiero en virtud de un contrato de leasing habitacional. Los retiros de las cuentas AFC no serán considerados ingresos constitutivos de rentas, no obstante se retiren antes del término legal previsto, si están destinados al pago de los cánones de arrendamiento, o pago de la opción de adquisición, del leasing habitacional. Los rendimientos financieros del canon son rentas exentas para el ente autorizado en operaciones de leasing, si el contrato tiene una duración mínima de diez (10) años.

¿LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL DEBEN PAGAR IMPUESTO DE TIMBRE?

En los contratos de leasing habitacional el impuesto de timbre sólo se causará si vencido el término de vigencia pactado en el contrato, el locatario no hiciere uso de la opción de adquisición. En tal evento, el impuesto se liquidará sobre el valor total de los cánones pagados y/o causados hasta el momento del vencimiento del contrato.

¿CUÁL HA SIDO LA EVOLUCION DEL LEASING EN COLOMBIA?